從1983年確定至今，俗稱“3.15”的“國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日”已經(jīng)陪伴著我們走過(guò)36個(gè)年頭了。對(duì)于普通消費(fèi)者而言，“3.15”維權(quán)是一年一度的提醒和慶典;對(duì)當(dāng)事人而言，維權(quán)卻是一個(gè)艱辛而漫長(zhǎng)的過(guò)程，即使努力了也未必有結(jié)果。 90度地產(chǎn)曾先后調(diào)查過(guò)“買(mǎi)房人勝訴追不回房款”和“海南(樓盤(pán))萬(wàn)寧強(qiáng)拆報(bào)道”等維權(quán)事件，如今業(yè)主群里時(shí)常還會(huì)響起提示音，維權(quán)或是無(wú)果，或是執(zhí)行遙遙無(wú)期。
和消費(fèi)者求告無(wú)門(mén)形成鮮明對(duì)比的，是騙術(shù)、欺詐手段的不斷升級(jí)。在房屋租賃、使用、交易的過(guò)程中，出現(xiàn)了針對(duì)不同年齡、不同群體的定制陷阱，消費(fèi)者可謂防不勝防。這些新手段為何會(huì)出現(xiàn)?又該如何應(yīng)對(duì)和破解呢?本期我們共同討論一下3.15樓市的維權(quán)之道。
老年人防騙指南：以房養(yǎng)老?以鋪養(yǎng)老?小心套了房子就跑
什么是“以房養(yǎng)老”?簡(jiǎn)單講就是擁有房屋完整、合法產(chǎn)權(quán)的老人，把自己的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)公司，以獲取長(zhǎng)期、持續(xù)現(xiàn)金收入的反向抵押方式。“以房養(yǎng)老”最核心的初衷是變固定的大宗資產(chǎn)為持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，用于提高老人晚年的生活質(zhì)量。但騙子們正是利用老人的這一點(diǎn)期許，下套圈走老人的房子。
據(jù)某不愿透露姓名的網(wǎng)友提供的消息，最近北京(樓盤(pán))又發(fā)生一起打著“以房養(yǎng)老”幌子的騙局。具體操作是：
先用高收益誘騙老人用房子進(jìn)行抵押貸款;再將抵押后的資金轉(zhuǎn)入自家投資公司賬戶;同時(shí)按月返還老人投資收益，一兩萬(wàn)起步，最高可達(dá)數(shù)萬(wàn)元。
最初的幾個(gè)月，一切都看似正常。可沒(méi)過(guò)多久，投資公司就宣布破產(chǎn)，負(fù)責(zé)人也人間蒸發(fā)，涉及的上千套房子抵押出的幾十億資金已經(jīng)不知去向。當(dāng)房屋抵押的債主催房主還錢(qián)時(shí)，老人們這才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但投資公司已人去樓空，擺在老人面前的似乎只有兩條路：要么眼睜睜地看著房子被收走，要么替投資公司扛下?tīng)€賬繼續(xù)還款。
用“以房養(yǎng)老+騙局”的在百度搜索，可以檢索出271萬(wàn)條信息。由于房產(chǎn)抵押涉及金額普遍較高，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)，所以相關(guān)的新聞標(biāo)題，普遍觸目驚心：比如“北京60多人陷入“以房養(yǎng)老”騙局，涉及175套房產(chǎn)”、“47戶老人被騙上億元，僅2戶追回房產(chǎn)”等。
以鋪養(yǎng)老的套路，和以房養(yǎng)老非常相似。都是暴利誘惑在先，套取房款在后。以江西某地的無(wú)良小型商鋪開(kāi)發(fā)商為例，他們會(huì)把總價(jià)50萬(wàn)左右的商鋪推薦給不懂投資的老人，承諾代其出租、管理，合同以10年為期，約定每年返給業(yè)主年租金5萬(wàn)元和8%的投資回報(bào)率近4000元，相當(dāng)于一年回報(bào)54000元。
可實(shí)際上按照建設(shè)部2001年6月1日實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房)。果不其然，投資商鋪的老人半年收到包租的租金僅有400元。開(kāi)發(fā)商解釋是“合同有寫(xiě)，返給業(yè)主的租金是我們租出去的實(shí)際租金，目前商鋪尚在發(fā)展期，如果租金太高，沒(méi)辦法招商”。這其實(shí)是一種變相的資金套牢，因?yàn)榘凑瞻肽曜饨鹗找?00元計(jì)算，業(yè)主收回房款需要200年，相當(dāng)于這輩子都沒(méi)法回本。
中年人防騙指南：和開(kāi)發(fā)商、中介見(jiàn)招拆招 魔鬼藏在細(xì)節(jié)里
人到中年，完成了早期的積累和沉淀，下半場(chǎng)的話題往往與房有關(guān)。無(wú)論是從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)新房，還是通過(guò)中介買(mǎi)二手房，都是一個(gè)格外需要小心、謹(jǐn)慎的過(guò)程。僅以小小的“車(chē)位”為例，買(mǎi)新房的小悅和二手換房的Alex，都在經(jīng)歷著各自的苦惱。
青島(樓盤(pán))女孩小悅，畢業(yè)后舉全家之力，在青島某名為“朗園”的項(xiàng)目購(gòu)入了一套兩居。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目正值首次開(kāi)盤(pán)，為吸引購(gòu)房者關(guān)注，推出了開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成功選房的客戶可享受3萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)車(chē)位使用權(quán)的優(yōu)惠活動(dòng)。
一看只需預(yù)付3萬(wàn)元就可以得到車(chē)位，很多業(yè)主在簽購(gòu)房合同的同時(shí)也交了“車(chē)位預(yù)付款”。當(dāng)時(shí)大家并沒(méi)有意識(shí)到，收據(jù)上標(biāo)注的“誠(chéng)意金”三字意味著什么。
如今到了該交付車(chē)位的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商表示車(chē)位有限，還需重新?lián)u號(hào)。全體想要車(chē)位的業(yè)主都可以參加：此前沒(méi)交“誠(chéng)意金”的業(yè)主如果搖到號(hào)，將以6萬(wàn)元的價(jià)格支付并得到車(chē)位;此前交納了“誠(chéng)意金”的業(yè)主，如果搖到號(hào)，就能拿到車(chē)位，搖不到號(hào)，就退還當(dāng)年3萬(wàn)的預(yù)付款。交納了“誠(chéng)意金”的業(yè)主們，認(rèn)為搖號(hào)存在很大貓膩，開(kāi)發(fā)商當(dāng)年的行為是虛假宣傳，并表示不接受退款，希望能按照約定給予車(chē)位。而目前開(kāi)發(fā)商規(guī)定的“搖號(hào)”已經(jīng)結(jié)束，尚未出“結(jié)果”。面對(duì)業(yè)主的多方維權(quán)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有回音。
家在帝都的Alex為了置換，將自己與父母位于望京的兩套房都賣(mài)掉，購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)在1500萬(wàn)左右的房。即使是在房?jī)r(jià)高企的今天，這套房子也不算便宜。離譜的是，中介經(jīng)手向Alex出售的地下停車(chē)位，位置并不在Alex所住的單元。
每次開(kāi)車(chē)出門(mén)，Alex都需要先下到自家單元的一樓，再穿過(guò)小區(qū)的院子，找到車(chē)位所在那個(gè)單元，重新掃門(mén)禁卡、乘電梯到地下車(chē)庫(kù)取車(chē)。每趟下來(lái)，都得多折騰幾個(gè)來(lái)回。而這個(gè)不在自家單元樓下的車(chē)位，中介在購(gòu)房過(guò)程中未做任何提醒和說(shuō)明，在購(gòu)房合同中也沒(méi)有任何的披露。律師指出，“此次糾紛中介存在明顯套路，隱瞞關(guān)鍵信息，導(dǎo)致購(gòu)房者陷入誤區(qū)。是明顯是欺詐行為。”
青年人防騙指南：要相信每一份禮物，都暗中標(biāo)好了價(jià)格
青年人普遍思維活躍，容易接受新鮮事物，按說(shuō)對(duì)騙術(shù)的抵御能力會(huì)更強(qiáng)一些，可有時(shí)候也禁不住層出不窮的手段和忽悠，在“租金貸”和“租金抵房?jī)r(jià)”這類(lèi)新生事物上栽了跟頭。
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)共有11家長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，其中多家機(jī)構(gòu)和“租金貸”有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。“租金貸”最常見(jiàn)的套路，是在租戶選擇付款方式時(shí)，推薦他們辦理“押一付一”或“分期付款”的手續(xù)，將房租和押金與網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)/信貸公司綁定，機(jī)構(gòu)將租期內(nèi)的全部房租一次性轉(zhuǎn)給租賃企業(yè)，成為租戶的債權(quán)人，租戶則按月還款，支付被墊付金額的本金和利息。
“租金貸”從本質(zhì)上來(lái)講，就是把“繳租”變成了“還貸”，在原有的房東、中介、租戶三方合同基礎(chǔ)上，再加上一方網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)/信貸公司。此時(shí)如果公寓方利用早收晚付的租金擴(kuò)張規(guī)模，一旦經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，容易引發(fā)上下游的多方糾紛。最倒霉的還是租戶，交了房租沒(méi)地方住，為了征信沒(méi)有污點(diǎn)，甚至在搬出租住地后還需要接著還貸。
和“租金貸”相比，“租金抵房?jī)r(jià)”是一種相對(duì)隱蔽和曖昧的溫柔陷阱。在投資扎堆的地方，這種情況尤為常見(jiàn)。小S三年前在老家買(mǎi)了套房，房屋總價(jià)100萬(wàn)，辦了三年的15萬(wàn)租金抵房款，總房款就按85萬(wàn)算，開(kāi)發(fā)商開(kāi)的發(fā)票上寫(xiě)的也是85萬(wàn)。如今家里出了點(diǎn)兒事，想賣(mài)房應(yīng)急，卻發(fā)現(xiàn)如果按85萬(wàn)的總價(jià)算，交易契稅要多出來(lái)不老少。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的這種行為存在很多值得商榷的地方。
首先，不排除是通過(guò)租金來(lái)誘導(dǎo)購(gòu)房者簽約，但其實(shí)這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目本身就是值85萬(wàn)元，前面的15萬(wàn)元的租金收益可能就無(wú)形中被開(kāi)發(fā)商獲取了。
其次，類(lèi)似限定了3年的空檔期，要警惕3年后不能交付房屋等風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)房子沒(méi)有改好，或者說(shuō)房子因?yàn)槌鲎猓瑢?dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)被認(rèn)為改造了。
最后，開(kāi)85萬(wàn)元的發(fā)票某種程度上是開(kāi)發(fā)商自己想避稅，所以把交易價(jià)格做低了，同時(shí)他還變相的把租金收益做高了。
文至此處，只想嘆一句“維權(quán)之路，道阻且長(zhǎng)”。無(wú)論是租房、買(mǎi)房還是賣(mài)房，都要擦亮眼睛，核對(duì)細(xì)節(jié)。不該沾的便宜不要沾，莫名其妙的好處不要貪，因?yàn)槟愫茈y想象，這背后藏著多少見(jiàn)不到人的黑幕。此外，出問(wèn)題的房企和中介們也應(yīng)當(dāng)反省自身，雖說(shuō)逐利是商業(yè)的本能，但太昧良心的錢(qián)還是不賺為好，否則后續(xù)也是要面對(duì)消費(fèi)者的一腔怒火和不斷維權(quán)的。
本文標(biāo)簽：樓市曝光臺(tái) 315
